Покупката на недвижим имот е една от най-значимите финансови стъпки в живота на повечето хора.
Цените на жилищата в България достигат стойности, при които една грешка може да струва десетки хиляди евро.
Затова проверката на имот преди покупка не е препоръка, а абсолютна необходимост за всеки разумен купувач.
Много хора се доверяват изцяло на брокери или продавачи, без да извършват собствено проучване. Това е рисков подход, който често води до неприятни изненади след сключване на сделката. В тази статия ще разгледаме какво да проверим преди да купим имот и как да се предпазим от най-честите проблеми.
Проверка на имот преди покупка – Защо е толкова важна
Нотариусът, който изповядва сделката, не е длъжен да проверява историята на собствеността върху имота. Неговата роля е да удостовери самоличността на страните и да впише акта в Имотния регистър.
Цялата отговорност за проучването на имота пада върху купувача. Ако след покупката се окаже, че има проблеми със собствеността или тежести, вие ще трябва да се справяте с последствията.
Рисковете при покупка на имот са многобройни и разнообразни. Продавачът може да не е единствен собственик. Върху имота може да има вписана ипотека или възбрана. Възможно е трети лица да имат права, за които вие не знаете.
Всеки от тези проблеми може да доведе до загуба на собствеността или до скъпи съдебни дела.
Скрити проблеми, които могат да ви струват скъпо
Практиката показва, че скритите проблеми при покупка на жилище се откриват често след сключване на сделката. Някои от тях са толкова сериозни, че правят имота практически неизползваем или непродаваем.
Дори опитни инвеститори понякога попадат в капани, които е трябвало да бъдат забелязани навреме.
Един от най-честите проблеми е наличието на съсобственици, които не са дали съласие за продажба. Ако имотът е наследствен и наследниците са няколко, всички те трябва да участват в сделката.
Продажба само от един от тях е недействителна спрямо останалите и те могат да предявят претенции срещу вас като купувач.
Друг сериозен риск е покупката на имот с вписана възбрана. В този случай дори да платите цялата сума и да получите нотариален акт, кредиторът на продавача може да насочи изпълнение върху вашия вече имот. Проверката за тежести на имот е единственият начин да се предпазите от такава ситуация.
Проверка на собствеността върху имота
Първата и най-важна стъпка при всяка покупка е да се уверите, че продавачът действително притежава имота, който предлага. Това звучи елементарно, но в практиката се срещат случаи на измами с фалшиви документи или продажба от лица без право на разпореждане.
Проверката на собственика на имота трябва да започне още преди да платите капаро.
Основният документ, доказващ собствеността, е нотариалният акт. Поискайте копие от него и го прегледайте внимателно. В акта трябва да са посочени точните данни на имота, включително идентификатор по кадастрална карта, площ и граници. Сравнете тези данни с това, което ви показват на място.
Как да проверим собственика на имота
Проверката на собственик на имот се извършва чрез справка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Там можете да видите кой е вписан като собственик, кога е придобил имота и на какво основание.
Справката се прави по партиден номер на имота или по ЕГН на собственика.
Важно е да проверите и семейното положение на продавача. Ако имотът е придобит по време на брак чрез покупко-продажба, той е съпружеска имуществена общност.
В този случай и двамата съпрузи трябва да участват в сделката, дори само единият да е вписан в нотариалния акт. Поискайте удостоверение за семейно положение от продавача.
При покупка от юридическо лице проверете актуалното състояние на фирмата в Търговския регистър. Уверете се, че дружеството не е в ликвидация или несъстоятелност и че лицето, което се явява на сделката, има право да го представлява.
Проверка на веригата от собственици
Не е достатъчно да проверите само настоящия собственик.
Трябва да проследите и веригата от предишни собственици поне десет години назад.
Целта е да се уверите, че всяко едно прехвърляне е било законосъобразно и че няма основания за оспорване на някоя от предходните сделки.
Особено внимание заслужават имотите, придобити по наследство или с констативен нотариален акт. При наследствените имоти трябва да проверите дали всички наследници са участвали в разпореждането. Констативните нотариални актове пък могат да бъдат оспорени от лица, които твърдят, че имат права върху имота.
Ако откриете прекъсване във веригата от собственици или съмнителни сделки, това е сериозен предупредителен знак. В такива случаи е препоръчително да се консултирате със специалист по сделки с недвижими имоти, който да анализира ситуацията.
Проверка за тежести в Имотен регистър
Проверката на имот в Имотен регистър е задължителна стъпка, която разкрива всички вписани права и ограничения върху имота. Тежестите представляват права на трети лица, които продължават да съществуват и след продажбата. Ако купите имот с тежести, вие ставате обвързан от тях.
Имотният регистър е публичен и всеки може да поиска справка. Можете да подадете заявление на място в службата по вписванията или онлайн. Препоръчително е да изискате информация за период не по-малко от десет години назад, за да сте сигурни, че нищо не е пропуснато.
Как да проверя имот за ипотека
Ипотеката е едно от най-честите обременения върху недвижими имоти. Тя служи като обезпечение по банкови кредити и дава право на кредитора да се удовлетвори от имота при неплащане. Ако купите ипотекиран имот без да знаете за ипотеката, банката може да насочи изпълнение срещу вас.
За да разберете как да проверите имот за ипотека, трябва да поискате удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. В него ще бъдат отразени всички вписани ипотеки, датата на учредяването им и кредиторът. Проверете дали има заличени ипотеки – това означава, че кредитът е погасен.
Продажбата на ипотекиран имот не е забранена, но изисква специално внимание. Обикновено продавачът трябва да погаси кредита си със средствата от продажбата и да осигури заличаване на ипотеката. Този процес трябва да бъде ясно уреден в договора между страните.
Проверка на имот за възбрана
Възбраната е обезпечителна мярка, която се налага от съдия-изпълнител или съд върху имот на длъжник.
Проверката на имот за възбрана е критична, защото продажбата на възбранен имот е недействителна спрямо кредитора. На практика това означава, че можете да загубите имота въпреки че сте платили за него.
В удостоверението за тежести ще видите всички вписани възбрани, включително вдигнатите.
Обърнете внимание на датите – ако възбраната е наложена преди вашата покупка и не е вдигната, това е сериозен проблем. Дори да е вдигната, проверете на какво основание – възможно е задължението да не е напълно погасено.
Вещни тежести и ограничени вещни права
Освен ипотеки и възбрани, върху имота могат да съществуват и други вещни права на трети лица. Най-често срещаните са правото на ползване, правото на строеж и сервитутите. Тези права ограничават вашите възможности да използвате имота свободно след покупката.
Най-честите вещни тежести при покупка на имот включват:
- Право на ползване – титулярът може да живее в имота до края на живота си;
- Право на преминаване – съседи имат право да минават през вашия имот;
- Право на строеж – трето лице може да построи сграда върху вашата земя;
- Договорни ограничения – забрани за определени дейности или промени.
Всички тези права трябва да са вписани в Имотния регистър, за да имат действие срещу вас като купувач. Ако не са вписани, те не могат да ви бъдат противопоставени.
Затова проверката в регистъра е вашата най-добра защита.
Допълнителни проверки преди сключване на сделката
След като сте проверили собствеността и тежестите, има още няколко аспекта, които заслужават внимание. Те са свързани със строителния статут на имота, данъчните задължения и комуналните сметки. Тези проверки могат да ви спестят главоболия след покупката.
Преди да подпишете договор за закупуване на имота, съберете цялата необходима информация. По-добре е да отделите повече време за проверки, отколкото да се сблъскате с проблеми, когато вече сте собственик.
Проверка на строителния статут и разрешителни
При покупка на жилище или сграда е важно да проверите дали строежът е законен и въведен в експлоатация. Това става чрез Удостоверение за въвеждане в експлоатация, известно още като Акт 16. Без този документ имотът не може да се обитава законно и не може да се снабди с постоянен адрес.
При покупка на зелено рискът е по-голям, защото сградата все още не съществува. Проверете разрешението за строеж, одобрените проекти и финансовото състояние на инвеститора. Не са редки случаите, в които строежът спира поради финансови затруднения на строителя.
Ако купувате къща или етаж от къща, проверете и за незаконни преустройства. Те могат да доведат до проблеми с общината и дори до предписания за премахване на незаконните части.
Данъчни задължения и комунални сметки
Продавачът трябва да представи удостоверение за данъчна оценка без задължения. Този документ показва, че всички данъци и такси за имота са платени. Ако има неплатени задължения, те могат да станат ваша отговорност след покупката.
Освен данъците, проверете и за неплатени комунални сметки – ток, вода, парно, такси за етажна собственост. Поискайте от продавача да представи последните платени фактури.
При високи задължения към доставчици е възможно да възникнат проблеми с услугите след като се нанесете.
Кога е необходима помощ от адвокат по вещно право
Ако сделката е стандартна и всички проверки са наред, можете да се справите сами. Но има ситуации, в които подкрепата от адвокат специалист по вещно право е силно препоръчителна. Такива са случаите с наследствени имоти, множество съсобственици, констативни нотариални актове или открити тежести.
Правната помощ е особено ценна при сложни сделки с висока стойност. Адвокатът може да извърши цялостна проверка на имота, да изготви или прегледа договорите и да ви представлява пред нотариуса.
Това е инвестиция, която може да ви спести много по-големи загуби в бъдеще.
Не забравяйте, че нотариусът не защитава вашите интереси – той е неутрална страна. Ако искате някой да бъде изцяло на ваша страна и да следи за вашите права, това е адвокатът.
Документите при покупка на имот са многобройни и сложни, а един пропуск може да има сериозни последици.
